海平：从荒芜的家乡看经济

【艾力森总监：海平】

几年没有回过老家了，这次回去：家乡荒芜了！

原本上高中长走的、通着长途班车的国道公路，已是长满树林和蒿草。一个过去三百多人居住的村子竟然只有十几个人还在看守。世上本有路，走的人少了，也就没有了路。这景象无比的震撼我，我终于悟出了这样的结论。农民都进城安了家，连中学时期让大家羡慕的镇干部听说也离职进城打工去了，道路被荒草覆盖，农田被撂荒三成，不到一半正常种植，几年后，也许徒步就不能进这山村了，要带着镰刀，甚至猎枪才能再回到这个曾经人烟喧闹的故乡！

这次回家的发现：

其一，粮食肯定是大量减产。我直接的思考是：进口粮食、城市化将走向何方？房地产市场可否能持续？

其二，农民进城，田地荒芜，森林覆盖是上去了，但基层干部失去赖以的子民，失去创收敛财的根基，就肆意的在资源上下功夫，农田水利根本无人修，山水天林路多成了私家产业，水力设施无序，把昔日美丽干净的河流截断干枯，更吓人的是当地文物竟成为干部批发的资源！

其三，3、4线进城农民工、体力劳动者收入明显增加：一个体力劳动者年收入可达四五万，当然是很辛苦的重活，县城建筑务工收入每个工大概也一百五十元，县城居民家庭年收入大概是三万元。

其四，县级城镇人口家庭储蓄在上升：有一半收入可以储蓄，这其中多用于住房消费，但县城住房半数以上是自建房，而不是开发商品房。

其五，县城周边土地使用权买断成风：是政府行为，政府给离地进城农民几万元的买断补偿费，从此，农民就不再拥有土地使用权。这种情况也许是土地流转的前奏。

其六，与人们收入整体上涨趋势同步的是：社会风气败坏也在进一步加深。最突出的是重点中学高收费、赌博成风。

其七，房地产新政：房价继续上涨，丝毫不受新政的影响，但销售模式老旧，面临新的市场改进机会。一个家庭购房首付花费大约六万元，装修花费是三至四万元。这种能力的家庭在地级城市是增加的。

其八，3、4线城市发展机会明显：

机会1：房地产行业的重心将从1、2线向3、4地级城市转移，地市房地产销售方式面临改造提升机会，炒房团、中介公司将向地市转移；

机会2：交通物流基础建设面临极大发展机会；

机会3：城市商业面临更大的发展机会，拥有新观念的新生农民工安家城市，给城市带来更大的消费需求，几乎等于多出几个新的城市消费力；

机会4：地市将新增目前大城市的新型教育、保健业态；

机会5：地市高速路一小时车程范围的中档次的旅游休闲项目值得发展；

机会6：城市老年度假与廉租房与休闲观光农业值得运作打造新型商业模式。 

几年前回老家，我预测中国经济发展后劲十足，就是亿万农民蕴藏的消费潜力。这次回去我是清楚的看到了这种力量。整体经济发展的后续动力已完全显现：主要是占总人口基数比率很大的3、4线城乡人口的收入在稳定增加，新生农民工观念已从劳务型转向职业型消费型，基础建设投资需求加大的机遇进一步形成。总之，中国在发生质的改变。收入增加-消费观念加强-承载能力不足产生新的发展机会。三者构成未来经济发展之源动力。

从这个意义上说：目前国家的房地产政策不会退出，并且要改进、加强，一二线城市房市还将继续抑制，但房价不会大降，三四线城市房价涨幅可能达30~50%。进一步可以预测：大城市人口可能出现向中小城市倒流，大城市的房地产市场将相对缩水，开发商经营模式面临拐点式转换，粗放式、扩张式的市场经营将向精细化定位的方向转化。