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报告*(客户-成果分享)
从“仙居恩施”到“艳遇丽江” ——洞察变势,恩施房地产可持续发展思路求解(洪文平在恩施州房地产可持续发展研究报告会上的演讲,会后整理)导  语   打开百度图片,输入“艳遇丽江”,就会出现下面这些图片:  第一张就是“丽江=艳遇=泡妞,我在丽江等你”;  第三张是一个年轻漂亮的城市白领,独自一人背着背包在丽江旅行,站在小桥流水边等待。图片的标题是:“听说丽江是艳遇之都,真的吗?”  看到这些图片,马上给人无限的遐想和诱惑,与所在的喧嚣、压抑的大城市环境相比,让人有一种冲动:背上行囊去丽江轻轻松松旅行一次,谈一次恋爱。这就是丽江旅游宣传的成功之处,准确抓住了旅游者的心里需求和渴望,城市功能定位具有极强的吸引力。   再来看看恩施的地理位置,北纬30°,地球上的神奇、惊险之地。被称为死亡维度:百慕大,埃及金字塔群和狮身人面像,大西洲,珠穆朗玛峰,死海,撒哈拉大沙漠,索尔兹伯利巨石柱群等,都位于这个纬度。而我们同样处于北纬30°的恩施州,却是非常舒适的宜居之地,湿润凉爽、避暑养生之仙地!  但恩施绝不仅仅是这样,同样也有她惊险、神奇的一面,如“恩施大峡谷”就是以气势雄阔的绝壁险峰称奇于世,“惊险”是旅游中很值得开发利用的元素,这方面我们能否进一步发掘利用呢?   我简单说一下我个人的经历:我是咱们湖北的十堰人,老乡啊,1963年出生,对湖北、重庆地区的情况,以及政府工作都比较熟悉。以前学的是农学和新闻专业,1986年,曾只身前往神农架林区自费探险考察了28天;1987开始在农科所、在市委政策研究室工作,做了5年多农业试验和政策调研工作;1993年下海,做策划、市场调查,案例有十堰人民商场、梨花村酒、神河汽车、富康车等;1996-2003年,在重庆和北京两处跑了7年,工作以市场调查为主,游历了重庆南山、南温泉、北温泉、四川、三峡等很多旅游项目,成功的案例有龙湖地产、谭木匠、减肥茶、节假日消费调查等;2004年至今,以在北京工作为主,做全国范围的市场研究咨询,服务客户主要是国际机构和国内前20位的房地产开发商。  说这些经历的目的,是让大家不仅对我们的调查数据有信心,而且对我这个人也有信心:我虽然是第一次来恩施,但我理解恩施、对恩施有感觉。   好,下面我开始今天的正式内容:一、房地产及市场感悟   首先,我们来理解,房地产到底是什么?  住宅、建筑是人类安放身体的地方,人类最早的建筑就是洞穴,很多动物也都是在洞穴里居住,现在西北的农村里,还有很多人是住在窑洞里的,房地产从本质上来说就是洞穴。更深一个层次的理解,每一个人都是在母亲的身体里居住生长10个月时间才出生。从永恒不变的人性上来说,建筑就是母亲。所以,开发房地产,建设房子,是一项创造人类母亲的工程。需要的,不仅是匠心独具,更需要全力的爱心。  马斯洛的需求理论,将人类的需要划分为五个层次,生存需要、安全需要是最基本的需求。高层次的需求为:归属感、被尊重感/自我表现、自我价值实现。  人类对房地产的需求,也是与这些不同层次的需求是相对应的。  住宅是家,是母亲,是满足最基本的生存、安全需求的,住宅要求有私密的空间、保守、排他;商业地产是满足人类出行、购物,社交、种群化生活的场所,是女人的天地!要重视归属、表现自我,要的就是“被你看!”这样的效果;  旅游地产,则是满足人类更高层面的精神文化需求,突破种群、界别,是物质加精神的消费,突破现实的体验,换一个活法,甚至挑战生命极限,追求重生!追求自我价值。  住宅、商业、旅游,这三种类型的房地产,是人类三种生活方式的演化。   什么是做生意?生意就是问题和机会。  我们来看看最近网上说的几个问题的例子:  第一是女厕所的问题,外出逛街或出行上厕所时,经常会出现男性轻松,而女性排长队苦等的景象,人多的地方,女性上个厕所往往会排起很长的队,甚至发生女生内急闯进男厕所的闹剧。这些,都是目前的很多建筑规划不合理所致。在我们的生活中,经常会遇到很多类似的,不考虑人性需求的规划、设计。因此,应该修订《民用建筑设计规范》,取消反常规的设计,多设女厕所蹲位!提供人性化的产品和营销。  第二个是香格里拉宰客问题,游客投诉遭执法人员狂啸的案例。当地执法人员竟恶言驱赶游客:“像你这样的滚蛋!永远不要来香格里拉!把你撵掉!”,香格里拉真了不得啊。旅游业,是典型的体验式经济,这种体验不仅会存留在顾客的记忆中,也会以点评的方式发布在网络上,如此下来,会有很多人不再去香格里拉的。这对于香格里拉,是一大灾难,但对于我们竞争过项目,却是新的机会。只要抓住竞争型项目的弱点,改善自己,做好细节服务,树立品牌,形成良好的口碑传播,那将赢得意外的收获。  工作中,出现或存在任何问题,那都是上帝对你的眷顾。  再来看几个市场机会,一是大数据时代来了,传播方式的改变带来机会,上面香格里拉的事件就是。旅游业是典型的体验式经济,这种体验不仅会存留在顾客的记忆中,也会以点评的方式发布在网络上,所以千万不要轻视互联网!二是王毅敏近期对商业的评论,他说:“社区商铺,尤其是体量超过20万方,商业不超过体量15%的社区商铺是投资风险最低的,而专业市场是风险最高的”,他说的对,过来人、警示性的话,多听一些有好处。  还有一个例子,佳兆业大举养进入老地产,而且效益显著:打造全国养老示范品牌项目,以高端休闲结合养老养生为设计概念,在购买东戴河项目的客户中,有三分之一是50岁以上的老人,购买对象遍布9个省市,北京、天津、沈阳、唐山、秦皇岛,其中,北京超80%。另外,万科、保利等房地产企业、各类投资基金与保险资金也在进入养老地产;华润置地、绿地等多家开发商已经高调宣布开拓老年地产,我们参与合作过的客户,合众人寿、泰康人寿也已在武汉大举开发养老社区。资料说,养老地产的战国局面已经初步显现。  等等这些,对于恩施州来说,都是重要的机会信息。机会更是生意。   关于房地产,关于生意,我这里想给大家讲讲我合作最久的客户--龙湖的故事:  1994年,吴亚军是一个辞职下海的女记者,开始在重庆创业,起初成立了一个中建科的下属公司,倒钢材、玩摩托车销售,结识了重庆的第一代富人,借钱试水房地产,在没人要的荒郊野外、农业学大寨建的破水库边上修建重庆第一代别墅,几十万就卖了,转身持股中建科,再获得周边廉价土地,一步步发展起来。  1998年,龙湖拿下第二块地,就是那个学大寨的九龙湖西边的块地,位置非常偏僻,很多人根本想不到那里竟然可以盖别墅。龙湖开发前找我们去做市场调研,我去项目现场看时,连路都没有,走了一腿的泥,非常荒凉的区域。当时的营销部经理樊琦和我一见面就急切的问我:“我们打算在这里再盖别墅,很多人都认为没有把握,您是怎么看的?”我当时一愣,片刻后就回答她:“肯定能成功。第一,你们刚刚卖完几十套别墅,既然拿地,那就有一半的成功把握,第二,你们能找我们来做市场调研,说明你们重视市场,只要尊重市场,科学定位,就一定能成功!”说过这话,樊琦很满意,我却心里沉甸甸的。  果然,通过我们与他们的紧密配合,市场调研找到了与其它企业项目显著区别的目标市场,基于调研量身定做出独特的项目组合,使用调研获得的对目标客户的充分理解的语言实施广告、媒体传播,项目完成的非常精彩!一举改写了重庆市场的格局。  那时,我们与龙湖人经常彻夜播放定性研究的录像带,细细的研究购房者的心声,对问卷调查产生的量化的生活形态、行为数据进行各种交叉分析。调查分析清晰的提炼出一个特殊的客户群体----小资女人。针对这个人群做精细化的产品筛选,抓细节以区分市场,演义出一系列巧妙、低成本的营销方式。  比如:  搞摄影赛,邀请重庆摄影家,把废山、废水拍成美丽的风光、田园美景;  做概念,以重庆首批富人和小资女人的敏感心理为概念要素,抓住新娘心,建立起重庆美女嫁人“优先嫁给有龙湖房子的男人”的独特信念诉求;  顺势而为,做政府公关:重庆,一个正在全面开工建设的年轻直辖市,国家领导要来视察了,可重庆实在没有什么可以向领导展示的!重庆领导正为此着急,龙湖试探性的把自己刚刚完成的项目报给领导,呈现给国家领导人的,是业态清晰、细节人性的优质项目,一下子就获得了国家领导的首肯,由此,龙湖项目成了重庆直辖后的国家领导人视察地。可以说,龙湖在重庆的成就一个重要方面就是表现在为政府分了忧,添了彩上!  接着,由于老上新闻联播的特殊效应,龙湖项目很快也成了重庆的旅游地,外地游客到,竟然要进龙湖项目参观、游览,就像今天的北大、清华,人太多了,没有办法,龙湖只好为限制进入而烦恼。  龙湖后来成功进入北京,快速布局全国,只几年时间,就做成全国品质第一、综合排序列7的优势房地产公司。空前的成功,以致吓坏了万科和绿地,万科成立专门团队研究龙湖,绿地老总微服私访龙湖花园。。。直到今天,吴亚军位列2011年全国女首富!因为龙湖,我们艾力森也跟沾了光,被万科、绿地、世茂等开发商邀请合作。  我用了这么长时间讲龙湖,那么,龙湖的成功到底是什么?  我告诉你,是态度和人脉的成功!  咱们恩施的企业,有没有这个雄心学习学习龙湖?要学,要借鉴,必须在开发理念、思想上站在高层次,深刻理解业务、理解人,以人为核心做人做事。   顺便介绍一个艾力森,让大家了解我们都做些什么。  我们是隐身在企业家背后的那个黑影人,举个打仗的例子,我们就类似于侦察兵、军统特务、探雷工兵。通过市场调查,采集客户、环境等市场信息,处理分析,找到行动的入口和谋略。我们也相当于诸葛亮、张仪等之类的军师、策略家,基于数据分析,给雇主出谋划策,会给出一些正常人无法想到的办法或主意,有的企业家不了解我们,甚至不敢合作?  其实,市场调查不那么神秘,最常用的调查方式是面访,调查的内容都是公开的信息,点点滴滴汇成总体,总体再细分、交叉,就得出肉眼无法看见的东西。定性研究采用焦点座谈会和深访,所谓挖空心声和灵感,这个是心理学方法,有点厉害,能让人哭几天!通过这些专业方法可以深度的了解消费者的想法和动机。满意度调查可以把埋怨和不满转化为商机,能够提升品牌形象和竞争力,闪身超越竞争对手。神秘顾客由扮演的看房者,检查售楼小姐,可以筛掉服务不好的销售顾问,服务标准化,省钱省力。市场研究、精确营销,不同于简单的拍脑袋策划,来自欧美国家,国外很盛行,大企业快速复制性发展的管理利器!  我们的工作包括:市场调查分析,市场定位、营销策划,规划指导、销售协同。  我们是从1996年开始做房地产市场研究的,是国内专门做建筑地产和旅游的公司,早期为沃尔玛、宜家、国际铜协会、拉法基、龙湖、万科等提供服务,近年来为世茂、绿地、阳光100、置信、卓越、泰达、怡海、文旅、易卖得、华联等服务。我们从马斯洛需求模型到营销4P理论,再到现代顾客价值论、满意度指数模型,再到客户关系维护,就是这个图,形成贯穿始终的《艾力森建筑地产全程营销模型》(参见《住建部科技推广中心2013年会会刊》),这个很厉害,把房地产营销与人的生活完全贯穿起来了,目前,还没有公司做到这么深。二、恩施州特点及房地产发展方向   首先,恩施不要幻想走一线城市的房地产发展之路:盲目追求做什么强势项目、做大盘。因为,三、四线城市与一线城市的房地产开发有着本质的区别。但要学会去经营大城市的资源:一个是人,一个是钱,合起来就是大城市里有钱、有特殊需求的人!  抓住大城市居民生活中难以满足的需求,通过独特、珍稀的资源,吸引他们来恩施旅游、度假、养老,吸引他们来恩施消费,要特别重视服务水平,千万不能学丽江的欺客行为。在这个上下功夫,恩施就能做大做强。  恩施房地产存在着先天性的难题:一个是偏远、分散,一个是经济基础差。这几年土地供应较快,市场竞争加剧,大家就感到难了。未来城镇化后这个趋势将更加明显。那怎么办?  通过我们调查,发现恩施的购房者可选择的楼盘多,对品质要求越来越高,对品牌、建筑质量、户型设计、景观、配套设施、物业服务等也很重视,一部分购房者已经开始追求地位感、归属感等更高层次的需求了。所以,要满足需求,建造品质型的楼盘,项目定位非常重要,规划时不仅要考虑小区内的设施配套,还有市政设施的完善,商业的配套,超市、学校、交通、环境、绿化等问题,根据需求合理定位项目,才会有更强的竞争优势。  关于可持续发展,我觉得战略性的举措是:要想办法增加当地居民的收入,积蓄购买力。这个是根本。恩施没有能源、工业等产业,居民收入偏低,购买力弱。怎么增加居民的收入呢?我看是就是发展旅游业。  通过旅游业吸引更多的外地人来消费,从而增加当地就业,增加收入。我这次来恩施时,飞机上旁边座位上的是个老哥,是恩施当地的一位退休老干部,我跟他聊恩施要大力发展旅游业时,他说好。但我问和他跟他有没有关系时,一开始,他说没有啥关系,后来我问他孩子工作情况后,老哥就想了想改口对我说发展恩施旅游跟他有关系:可以增加年轻人就业,增加居民收入,与自己家人和亲戚都有关系。看,咱老百姓都是很懂的!  居民、打工的、农民有了钱后才能形成有效的购房需求,才能可持续发展。政府需出台支持旅游业和旅游地产的政策;另一方面,要尝试通过土地改革来增加农民进城的安家费,全国都在探索,突破才有出路。千万不要看不起农民工!他们才是未来的刚需。  对于投资型购房,也要重视,目前恩施投资型购买的需求不高,但本次问卷调查我们发现:购房者还是很看重投资的价值和购买时机的,房地产的金融性很被看重,未来不排除投资性消费的增强。  恩施这样的三、四线城市,是城镇化的主场,也是房地产真正的刚需市场。我认为,中国房地产的希望,也在三四线城市。未来几年,大公司将会把重心转移到三四线市场,我的判断是2015年开始,所以,趁狼还没有来,大家要赶快行动。   恩施州气候独特,文化独特,旅游资源丰富,又是典型的劳动力人口输出地区,这些突出特点决定了发展方向:要让游客进入恩施。  炎炎夏日,到哪里去寻一抹清凉? 2013年7、8月,国内大面积遭遇历史罕见酷热,一些地区的气温更打破多年历史纪录,酷暑难耐让闹市居民渴望逃离,城市居民避暑的需求非常强烈。这是一张2013年10月5日拍的北京空气情况。大城市雾霾天气,已经成为新的危机,对我国很多地区的城市居民来说,新鲜的空气已经是一种奢侈的享受,当居民更加关注身体健康时,对新鲜空气的需求也越来越强烈。  恩施的核心居住价值还体现在独特的民俗、文化,天然富硒生物圈的长寿、养生功能等多个方面。  在人口老龄化的未来,恩施要抓住机遇打造养老地产,走可持续发展路子。  住宅地产满足居住、留住人口,重点发展旅游地产、养老地产、休闲地产,商业地产适度发展。这就是恩施房地产的可持续发展之路。三、恩施州房地产定位策略   做好了定位,其他的事情就好办了。  首先,是城市功能的定位,要搞清楚我是谁?为谁而存?为何而存?  也就是,恩施能够给其他地方的人带来什么样的价值?这个价值必须是有区别于其他的类似城市的,是独一无二的,具有诱惑力的。城市功能定位是长远的战略,决定恩施州发展的高度,要站在全国旅游市场竞争层面去考虑,定位做的漂亮,才能够达到好的营销效果,达到可持续发展的目的。  不同的群体在居住、购物、体验等方面的需求都是天然不同的,而且是可以改变的,绝对不能房子那样都建的一模一样。  所以,房地产项目定位的关键:搞懂你的顾客。了解他的生活形态、需求层次及心理、选择、关注的因素,需求要素、未满足的需求等。如果你不理解他,就没有资格给他建房子。  基于精确的定位,规划设计出的适销对路的产品,这是项目成功的第一步。  在广告宣传方面,要基于定位来针对性的做,给需要知道的人说清楚自己的优势。  不要忽略小众传播,小众可以直接带来销售。比如,对媒体工作的人做针对性传播,他们认可之后能够起到意见领袖的作用,在他们的生活圈中形成口碑,朋友、同事、亲友之间告知的信息很容易产生信任感。  服务,是现代社会最有效的营销,要非常重视,追求客户满意度,就是挣钱。通过不断的培养品牌忠诚度高的客户,积累形成良好的口碑,才能够带来长远的收益。   艾力森认为,住宅市场的刚需有两种:一种是有钱的刚需,一种是无钱的刚需。收入高,已经有房子住,买房主要考虑投资或者资产保值,国内投资渠道少,股市委靡,大量的民间资金无处投资,选择购房保值是一种投资。但艾力森认为这种刚需不靠谱,是一种伪刚需。无钱的刚需才是真刚需:急需居住,35岁左右,单身或两口之家,收入不高却正是人生壮年,银行都敢授予他上好几万的信用额度,就是这个道理。这种需求比例最多,买房是用于结婚或定居,是城市稳定居民,是地方经济最忠实的守候者,这种购房者才是我们真正的刚需!所以,从住宅市场的长远可持续发展看,眼下缺钱的人,并不是代表没有资格买房,他们拥有的未来和我们城市同在,是无价的!要重点满足他们才是。要了解他们居住、生活习性,根据他们的生活需要规划、设计项目,建设每一栋房屋,物业服务要跟上,为他们营造一个幸福的家园。  另外,恩施州也正处于高速城镇化进程中,农民工是这个无钱刚需的重要部分,但他们的购买能力有限,很多人买不起正规的商品房,只能胆战心惊的买小产权房或者租房居住,过着飘零的生活。无钱不是他们的过错!他们是城市建设的功臣。中央说了,城镇化是人口的城镇化,这个人,就是农民工!他们也是城市的主人、消费的上帝,税收的来源,住宅地产可持续发展要靠他们。   关于商业地产,根据市场需求和恩施特点,我们建议开发三种类型的商业地产:  第一种是民族风情商业街。这个在恩施市现在很缺乏,恩施州的著名旅游景点都比较分散,距离恩施市较远,一个外地来的旅游者,到达恩施后第一站是恩施市里,“恩施土司城”和“龙麟宫”这两个旅游景点容客量很小,吸引力也有限,很难感受到恩施独特的文化魅力和民族风情,购物也很不方便,要发展好旅游业和旅游地产,这个问题必须解决。  根据调查,我们提议:机场周边不能发展高层建筑,那能看不能发展矮层的特殊商业?在许家坪机场周边区域,规划一个文化商业体验街区,土家楼建筑风格的商业街,集风情客栈、特色餐饮、旅游购物、休闲娱乐、文化体验为一体,甚至让外来的人还没有下飞机就能感受到这里的文化气氛。比如,身着民族服饰的妹子在商业街区跳摆手舞,让大家观看、拍照,游客也可以换上衣服学习、体验,可以创新新的艺术;使用当年“飞虎队”的历史文化,建一个颇具吸引力的娱乐项目,军地合作,发挥机场价值,开发竞技跳伞娱乐、青少年国防教育体验、私人飞驾驶训练等半军事化的特殊项目,有没有可能?  第二种商业是分散型的社区商业,住宅底商或周边配套商业,这个前面已经说过,是任何城市都需要的,市场需求稳定,风险小。经营连锁点、专营、专卖店、社区便利店、生活服务业等,可以提升居民生活便利性和居民满意度。  第三种是以购物中心为主题的文化广场,给当地居民创造的商业购物、消费环境,满足城市青年和以女性为主体的购物、消费需要。周末可以一家人或和几个朋友在这里玩上半天时间,购物、吃饭、看电影、小孩玩乐、美容健身、朋友交往等,一体化消费。要有民族元素,不能照搬复制一、  二线大城市的综合体!要让外地游客在购物、逛街中感受到这里的民族性。建筑上以民族元素和风格为重,有当地特产和民族产品、纪念品,有地道、卫生的土家餐饮等。  另外,不该说的,我们不看好正在修建中的火车站商业项目。我们多次研究表明,火车站商圈只适合做建材类商业,运输方便,便于远距离批发。火车站人多、杂乱,当地居民是不不愿意带小孩、老人去那些地方的,外来的旅游者也不愿意在火车站边多停留。火车站商业是不适合做购物中心和旅游商业的。但愿我们说的不对!   旅游地产,是为外来的人提供集吃、喝、拉、撒、睡的,需要住宿、餐饮、交通、购物、娱乐、咨询、订票等服务,娱乐、休闲,还可以提供社交平台,让旅游者建立人际沟通,遭遇邂逅,激起共鸣,体验与家不同的心理效果。  养老、休闲地产是为老人而作,养老,是未来突出的大难题!恩施可以成为武汉、重庆、长沙、北京、南京、上海等城市的养老选择地,提供最好的避暑功能项目。环境优美、交通便利、医疗、购物设施齐全,突出养生价值、健康生活。大城市吃不到的绿色蔬菜和食品,恩施这里有的是!有机蔬菜、富含硒的食品很有吸引力,可作为重点去做。四、形象定位与宣传策略点评   我们看几个以旅游为先导的成功模式:  武术大片模式:80年代李连杰主演的一部武术电影《少林寺》,让全国人民知道了少林寺的历史和故事,一提到中国武术、功夫,很多人第一印象就是少林寺,向往有机会能够去瞻仰、参观一番,其实,少林寺的建筑规模并不大,没有多少房子,要说游览参观感受古建筑、武术文化,武当山的建筑规模远大于少林寺,但武当山宣传推广起步较晚,知名度远不及少林寺。这种影视大片成就了成就了少林寺、故宫等旅游项目,但没有成就房地产。  优秀策划+文化传播模式:使用外脑策划,充分发挥其资源优势,实施全面的文化传播策略,云南大理、丽江等获得了很大成功,如丽江古城广告语“一个让人发呆、做梦、疗伤、醉酒、艳遇的地方”,风花雪月大理等,这样的宣传充满遐想和诱惑。最近又引入情色大片方式,电影《艳遇丽江》,创造了持续的想象效应,效果非常明显,颇值得我们深思。  古镇、古建筑文化模式:婺源、凤凰、周庄、平遥等,靠实实在在的古建筑以及承载的文化价值使项目特点鲜明,竞争力强,投入小,而成功持续,对房地产影响巨大。恩施的建筑风格独具特色,是非常珍贵的建筑文化资源,应该对其历史、工艺、文化等进行专业、深入的研究和挖掘,融入到现代建筑里面,发挥当地特有的民族文化优势。  还有海南模式:《非诚勿扰》情色大片提升项目,带动了海南房地产发展,去海南过冬、养老、度假、过年等,成为一种时尚流行生活方式,吸引大量的内地人去海南购房。  最后说说我的老家--武当山新模式:武当在武术文化上与少林寺齐名,武当山周边景色优美,山顶上都是像故宫那样的建筑群,山下湖水非常漂亮、舒适。但以前武当山的旅游名气很小,开发比较晚。因为有二汽,经济水平好,政府不重视。当二汽总厂搬走后,十堰一个区的财政收入就下降了60%,这时候政府才真正重视起旅游开发,开始做武当山的旅游工作。以前,武当山景区管理局行政级别小,与当地武当山镇两家分治,无法整合资源实施统一规划。十堰开发武当山就首先从行政上下手,成立武当山旅游特区,把两个机构合并由市的直管。其次采取先进的营销手段,请我们调研,请我的朋友吴鹏飞策划,提取文化精髓,推出“武当山,灵!”的清晰、鲜明的文化定位,投放“问道武当山,养生太极湖”的媒体广告,一举获得成功!武当山的发展模式可以总结为:政府高明的决策+科学调研策划的成功模式。   北京是全国的政、经、文、教中心,是中枢城市,也是舆论传播的总枢纽,进入北京,可以影响全国;  上海是国际性中心城市,长江经济带的龙头,是恩施-长江文化的重要城市;  广州、深圳与恩施同属中南地区,传播时可以利用恩施-中南-岭南文化的关系。  恩施的宣传要进入一线城市,更有效的去影响周边城市。  一是通过真实的文化、过硬的服务,形成诚实的口碑。二是重视新兴媒体,从新媒体突破,以小搏大,省钱省力。三是用一、两部绝佳好戏,把恩施定位在仙境和情境之中。四是以土家文化为基点,传播生态、环保、人居、长寿等可持续性的生活价值观。  挖掘、提炼土家民族文化、建筑风格,提炼特殊价值、符号、语言,培育成文化遗产。   用什么方式叫响自己?  必须要有科学、慎重的研究和选择。  本次调研,建议将恩施州的主体客群锁定为:都市文化青年和文化型老年人士。收入较高、文化层次和生活品位较高的大城市高端群体,是我们要做的第一波人群,占领制高地。  最值得使用的要素是:  当地:  好气候、民族风情,质朴的土家文化,调节心身的绝佳地;  仙居恩施-最适宜居住和养老,多姿多彩的土家古建筑,独特文化、神仙生活。  大都市:  拥挤、雾霾、炎热的都市生活,喧嚣中的老人、“吊丝”青年,能否找到一个寄托身心的逍遥之地?  女儿会婚俗,都市大龄青年婚姻与社交困局,异域体验,他们需要爱情的遐想与奇遇。。。能否提供社交、相亲平台?  成功的例子:  洛森的《艳遇丽江》,通过一场艳遇之旅,再现了都市青年对高楼大厦和无聊情爱的厌倦:跟我一起去丽江。。。  婺源《图说中国》摄影活动,来自全国的网友将会以自己独特的视角,全方位、多角度探访屋顶艺术,充分利用人民网在全国图片信息交流窗口的优势,对当地传统特色进行宣传。。。武当山以道教文化为核心,把传统尚武精神赋予新的含义:时尚武术,健身,养生,生活方式,古建筑、服饰等。  不过,在这里我不得不指出的是:“仙居恩施”这个概念,给人感觉平淡、古板,是静态的,对于现代人来说,“仙”是没有引力的,只对年龄较大、有些空乏的人有点感觉,就算有这种追求恬淡、宁静的修道者,但恩施也不是寺庙,人家也不会来。何况,这样的人太少,根本支撑不起我们的大恩施。结  语   上天和历史给恩施提供了极佳的天然优势:  好空气、好气候,好山、好水,好人、好家园。  能否从古板、平淡、静态的“仙居恩施”,走向动态的品位恩施、逍遥恩施、惊险恩施、艳遇恩施?   我的演讲结束。谢谢大家!  (若需转载,请与本公司及作者联系,当地企业和政府机构需要请与我们联系提供单独文本)
  根据工具提供商JiaThis最新发布的《2011年6月-国内社会化媒体分享数据排行报告》显示:六月期间国内各大社会化媒体分享数据继续呈现整体上涨趋势。其中以“腾讯微博”为首的一批“微博”类媒体上升幅度较为显著,“腾讯微博”分享量继三月大幅攀升后六月又迎来一个新的爆发点,相比上月涨幅达84.5 %。在回流量上新浪创造了更高的回流量占有率:40.33%,具体数据详见下表:   一.腾讯微博再度发力,本月排名升至第三位  随着六月15日腾讯开放大会的圆满落幕,腾讯微博开放平台的强大优势进一步展现在国内众多开发者面前,这种开放的态度同时也获得广大互联网业界的赞同,从JiaThis统计的六月社会化分享数据看,腾讯微博在五月赶超开心的势头驱使下愈战愈猛,本月分享量激增84.5%,一举超越“人人”“搜狐微博”“百度收藏”三大强势媒体,成功跻身三甲行列。同时可以看出:分享量比重由五月的2.68%上升至4.91%,回流量比重由3.76%升至 6.59%,两项参数均上升显著。  二.新浪微博回流量依然居首,回流量愈发集中于几个核心社会化媒体  根据六月分享数据显示,新浪微博的回流量比重依然占据首位,从该媒体日回流数据变化趋势可以看出后期仍有一定上升空间。另外我们也可以看到,随着社会化媒体的不断普及,回流量逐渐开始向少数几个大型社会化媒体聚拢:新浪微博40.33%,QQ空间13.91%,豆瓣7.71%,腾讯微博6.59%,人人网6.4%,搜狐微博5.67%,以上媒体就占据了整个社会化媒体回流量的80%  三.JiaThis开放社会化媒体排行榜查询功能  JiaThis最新推出了“社会化媒体排行榜”查询功能(排行榜数据每日更新)。通过访问JiaThis社会化媒体排行榜页面,网站主可以看到从当日起前30天使用JiaThis分享工具分享到各大社会化媒体前20名的数据信息。可依据此表中的分享热度来优化自己的分享工具。  JiaThis社会化媒体排行榜页面中用利用动态图效果直观的列出了各媒体30天分享趋势。其中,分享百分比是指分享到某一社会化媒体的分享次数,占分享全部社会化媒体的分享次数总和的百分比。(原文:jiathis)
    2011年,土地市场将向保障性住房倾斜,更多品牌开发商将会考虑包括商业代建在内的轻资产运营模式,在增加利润点的同时不至于背负更大的资产包袱。     2011年,中国房地产行业发展进入到了一个微妙阶段。如果说2010年行业的关键词是住宅调控、土地招拍挂、加息,那么2011年房地产市场的关键词应该是双轨制、房产税、小城镇化和行业整合。    2011年中国房地产市场发展形势更加复杂,重点表现在以下几方面。    偏紧的金融政策 抑制房地产市场    从国内外经济形势来看,2011年,美国的量化宽松政策将进一步影响国际市场的货币供应,外部市场为国内人民币对冲形成压力。与此同时,以4万亿财政刺激政策为代表的近些年的人民币超量供应状态,这内外两大因素决定了2011年宏观市场资金充裕。与之相对应的是央行的以抗通胀为主基调的偏紧的货币政策,将会影响2011年房地产市场的快速增长。央行的加息和上调存款准备金率,这两大重要政策工具都将成为影响2011年房地产市场资金供应的两大主要金融因素,偏紧的金融政策为2011年的市场局面奠定了基调。    城市发展模式不变 高地价运行模式将受抑制    2006-2010年间,累计7万亿的土地出让金占到了全国财政收入的23%,部分一、二线城市甚至占到了40-50%。由此可见,无论以高铁建设为代表的国家级大项目投资还是地方政府主导的各地区城市基础设施投资,土地出让金收入在城市发展中起到绝对中心的地位。    值得注意的是,2009、2010年两年间,国家发改委相继出台了近20个区域经济及产业发展规划,这些城镇化模式新的规划导向,为进一步城镇化提供了政策土壤。但2010年市场表现出的高地价增长状态,已经受到中央政府的高度重视,高地价推动的成本刚性将快速推高商品房市场价格,同类模式增长的不可持续性决定了未来高地价运营模式将受到抑制。    商品房市场调控常态 市场双轨制模式成为共识    针对当前商品房房价仍处于高位、城市化进程正在加速的发展时点上,总结过去政策经验,可以发现,历时8年的调控仍将继续。房价增长过快、市场对购房需求未能满足的矛盾仍未能妥善解决。2011年,房地产市场调控将进一步围绕满足首次置业需求的普通商品房市场需求,打击投资性购房需求,控制改善性住房需求为主要目标,通过保障性住房的大力建设来规模化满足中低收入人群自住需求,调节房地产市场的发展。    品牌地产公司代建风潮涌动 轻资产模式兴起    在地产行业,土地和资金是最为重要的两项投入。然而,如今面对土地价格的高企,融资渠道的不畅,不少品牌地产公司不得不重新审视两要素的影响力。在新形势下,品牌地产公司试图摆脱资金和土地的资源束缚,强化产品技术和管理团队的制度化优势,从高收入增长模式向高利润增长模式战略转型。    在传统合作开发模式下,开发商以资金为合作条件,往往要求主导控制整个项目和产业链环节。在商业代建模式下,开发商以产品能力为合作条件,只要求主导项目的某些环节,力求在独立环节提供高附加值服务。商业代建是产业链环节细分的结果。    2011年,土地市场将向保障性住房倾斜,土地供应进一步收紧,土地争夺战将愈发激烈。可以预见,更多品牌开发商将会考虑包括商业代建在内的轻资产运营模式,在增加利润点的同时不至于背负更大的资产包袱。  商用物业供需同步增加 将迎来一轮新的博弈    在全球金融危机后,中国数万亿的基础设施投资大大提升了中国城市发展的进程,尤其是城市轨道以及高铁的建设,促进了卫星城和产业新城等新区域的开发,使城市中心区的规划范围迅速扩大,新的区域必定需要新的商业配套,这对商业地产的发展起到深远的影响,也将成为商用物业供给增加的重要因素之一。    从房地产企业角度,众多房企在政府住宅用地指标向保障性用房倾斜,难以直接获取住宅开发用地的情况下,也不得不通过向商业地产开发转型的方式,完善城市配套,获得地方政府的认可,从而间接参与住宅开发。部分房企在商业地产方面开发经验欠缺,很多项目盲目上马,可能导致区域商用物业在某些类型方面出现泡沫。    而随着中国面临转变经济增长方式,发展现代服务业,发展创新性产业,对房地产而言,最直接的就是商用物业需求面积的增加。    同时,随着保险资金投资不动产暂行办法的颁布,保险资金也加入了对商用物业争夺的竞争,在优质商用物业项目本已稀缺的情况下,如果新增商用物业项目不能做到符合市场需求,那么僧多粥少的局面不可避免的会进一步加剧。    建筑节能与建筑高科 成为高端住宅基本配置    节能环保目前是我国建筑行业的重要标准之一,由于技术的成熟度和相关研发的水平有限,我国的住宅高科技和节能并未普及,高端住宅依然是我国住宅高科技与节能运动的主流产品。目前高端住宅产品的竞争已经从规划设计、外观、内装转向综合节能型、智能化方向发展。一些技术如地源热泵系统、毛细血管技术、外墙保温技术等等已经获得了相对成熟的运用,但与国际水准相比,我国住宅节能和高科技方面还有较大的提升空间。并且随着相关技术的广泛应用,其成本将会大幅度降低,从而走向普及。    高精度整合设计 成为高品质住宅发展趋势    住宅的产品设计的竞争越来越多地体现在精细化设计能力上。在住宅设计阶段的诸多方面精细化设计都能带来住宅品质和价值的提升,比如建筑外立面的设计、装饰性元素的设计、景观小品布局、铺地设计等,此外在室内设计上更多地考虑居住者的实际使用感受,户型的设计要全面考虑通风、不同人流动线安排以及适合项目定位的一些特点,从而减少居住者后期的装修改造成本并提升居住的舒适度。    现阶段的产品设计越来越强调多专业的参与性,在每个领域聘请专业的公司当然能够博采众长,但是这也将影响到项目的建设周期和设计成本控制,同时各专业的沟通也有诸多的困难。因此,综合性的前期服务公司相对能够更加高效地解决这一系列问题。
  为进一步识别三、四线城市的消费力,艾力森分别于2009年5月和2010年4月,对部分三、四线城市实施了抽样研究,访问对象包括三、四线城市非农业户籍人口和一年内在城市居住、工作达10个月以上的流动人口。调查显示,三、四线城市消费力增长巨大、后劲十足,已经成长为中国内需消费的主体市场,将是中国经济持续增长的重要支撑。 以下为艾力森抽样调查的部分数据:     消费人口增幅巨大   艾力森根据两次抽样调查数据推测,十年里,中国三、四线城市消费人口增幅巨大,总体平均增幅为62%,其中部分城市消费人口翻了一番,人口来源主要为周边地区离土进城的农村人口。     居民收入在稳步上升   2009年5月的抽样调查显示,三、四线城市的家庭月均收入为2789元。到2010年4月,艾力森抽样调查的三、四线城市家庭月均收入上升到3106元,其一年的增幅为13%,其中,月均收入在2000~5000元的占62%,5000元以上的家庭也占17%。   日常消费结构与变化   用于食物和日用品、清洁的消费率最高但呈下降趋势,服饰、通讯、就餐、教育、社交、休闲、旅游等具有较高的消费率,并呈上升趋势。   大额消费预算情况   在大额消费领域,购房与购车是最大支出,购房预算均数为30万,购车预算均数12万左右,其它家装、教育、家电和数码产品等的消费预算也都在万元以上。   清洁护理产品消费状况   在三、四线城市,清洁护理用品方面,保养化妆品、洗发水、卫生用品、牙膏、洗衣粉等领域的综合消费指数较高。   汽车消费行为与需求   三、四线城市的家庭中,汽车拥有率仅为6.5%,一半以上的家庭有近三年购车计划。反映私人汽车需求正在三四线城市加速形成。     媒介接触行为习性   三、四线城市人口平时了解消费信息的最主要方式是电视广告、报纸广告、网络广告、亲戚朋友介绍等,其中,电视对消费者的影响最大。 【本次研究获得大量细分市场信息,若需数据,请与艾力森数据部联系购买,电话:010-67164183-8105】
艾力森07农村建筑监测研究概述一、农村房地产发展现状  截止到2005年,我国共有320.7万个自然村,63.4万个行政村,2.2万个集镇,近2万个建制镇,总建设用地接近17万平方公里,有10亿人口在这里居住、生活、工作,可见农村房地产需求潜力的巨大。自1980年起,农村新建住宅总面积一般在6亿平方米以上,只有1993年最低为4.81亿平方米,最高为1986年达到9.8亿平方米,其次是1996年达到8.28亿平方米。人均住房面积为28.69平方米,农村人均住房面积达到29.68平方米,比城市人均住宅建筑面积的26.1平方米多3.58平方米。虽然农村人均住房面积较高,但住房质量不高:钢筋混凝土结构所占比例仅为37.63%,砖木结构比重为47.57%,还有14.80%的房屋为非砖木、非钢筋混凝土结构。二、农村房地产存在问题1、市场混乱和无序  农村非法占用耕地现象突出,违法出售房产现象时有发生。农村所建住宅,绝大多数都没进行过房屋所有权登记,没有核发过房屋所有权证,致使产权不清的现象普遍存在。建房、守房、出租房屋不订立书面合同,不办理有关手续,极易引发纠纷。农村居民家庭新建住房性质。2、以自建房为主,建设缺乏规划,产品缺乏特色  在农村住宅建设中,因缺少规划而存在地点不当、形式不一,出入通道、通风采光、滴雨排水等不合理;用地结构松散,土地资源使用效率普遍不高。建筑形态缺乏特色,部分农村房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式,布局松散、占地面积大、建筑密度低,建筑物的材料浪费大,资源的损耗大,大多数村屯没有配套的基础设施和综合商业设施;且多为平房和低矮的楼房,占用了大量土地,村屯土地的价值极低。3、农民建房随意性强,建筑施工队伍专业水平差  农村建筑工程质量低劣,甚至一些承建者不具备施工主体资格,造成建筑工程质量低下且存在安全隐患。三、农村房地产未来趋势  卢铿称,这是一个房地产市场的转移问题,而眼下农村房地产开发的时机已成熟,我国农村人口城市化进程已经启动,新型建材和工厂化建房方式将出现,政府的基础设施投资已见成效,产业调整与改造正在进行,大量农民外出务工赚钱,有改造旧居的能力,各地农村已形成若干中心城镇之雏型,这些都为房地产商开发农村房地产提供了前瞻性选择。1、中央政府对新农村建设方面的大力扶持和政策倾斜  为促进农村经济发展,中央政府提供了巨大发展资金,出台了大量的倾斜政策,连续4个一号文件,预示着新农村建设将成为未来几年的热点。这给坐拥8亿多农民的农村房地产带来了特殊的发展机遇。新农村建设需要房地产业的支持,以房地产推进农村城镇化进程的时代已经来临。产业转移与结构调整拉动农村房地产业的发展。“三农”问题的逐步解决为农村房地产的发展提供保障。2、农村房地产具有广阔的市场空间  2006年统计局数据显示,居住在农村的人口约7.45亿,占总人口的57.01%。根据社科院研究报告,19岁以下人数占人口总量的28.05%,20-59岁人数占比为60.92%,60岁以上人数占比为11.03%。随着20世纪婴儿潮时期出生的人口步入结婚年龄,“人口红利”带来的婚房刚性需求坚挺。  近几年政府政策开始向农村倾斜,九年制义务教育的推广和农业税的免征,减轻农民负担,农民的可支配收入增加。2006年农民全年人均纯收入为3587元,比2005年上涨7.4%。2006年约有9900万农民工进城务工,增加家庭收入,部分家境良好的农民建造起小洋楼和别墅,改善型住房需求潜力大。3、金融体系和政策法规搭建交易桥梁  今年1月20日闭幕的全国金融工作会议,提出加强对农村的金融服务,鼓励和支持适合农村需求特点的多种所有制金融组织,培育多种形式的小额信贷组织。农村金融体系的改革为农村经济的腾飞插上翅膀。印度“尤努斯式”小额贷款银行在中国试点推行,为农民提供的小额信贷有利于解决农民融资困难的问题。  两会期间将审议《物权法》草案,完善农村集体土地使用权制度和修改补充《物权法》、《土地管理法》等法律,让农村土地流转机制(转包、转让、互换、租赁等)更为灵活。如果土地经营权可以上市交易,农民以土地经营权为抵押向银行贷款,实现房屋购置。山东省“包干到户”的农民土地经营权可以公开挂牌交易,盘活了农村经济,拓宽农民的融资渠道。4、农民逐渐接受城镇化的生活方式  农村劳动力向城镇转移,农村城市化进程的过程不仅改善了农民收入和生活,而且改变农民的思想观念。在进城务工的过程中,农民工逐渐接受了后工业化文明的成果,不会排斥城镇化的生活方式。  珠三角工业比较发达、城市化水平比较高的农村地区,房地产市场呈现出一片热潮。广州、佛山、东莞、深圳、珠海等地成功推行了“农宅公寓化”,将城市搬回家。这些地区率先推进农村房地产的发展,为将来其它地区农村建设提供经验和教训。成功案例彰显“农村房地产”新时代。
项目清单:    0465:农村建筑用线研究    0510:某省移动公司神州行用户研究    0521:西南区域农村儿童营养状况研究    0535:某市联通公司农村用户满意度研究    0543:西部某区域农村药店铺货研究研究发现:从我公司近期现场执行项目类型,可以发现如下现象:1、近年来农村市场的商业竞争仍然在加剧,主要是日用消费品和通讯、交通领域;2、农村市场已经与城市相对连接,也就是说城乡市场已经很难再进行区隔;3、中国城市化步伐在加快进程,农村市场的消费者占有人口在相对萎缩;4、农村人口流动频度在加大;5、人口流动导致农村建筑市场相对委琐,在一定范围表现下降;6、中国农村建筑市场受“新农村建设”影响大,呈现政策性、整体性转型变化;7、东、西部开始出现反向差异:东部整体成熟,相对建设速度趋缓,西部则差异型发展,一定地区发展速度加快。非常发现:  农村人口新建房的方式和观念正在发生巨大改变,这种改变将产生广泛而深刻的社会和市场效应。社会方面:农村人口不再沿袭过去的户口限制,开始进入自由迁移时代,农民阶层将发生锐减,新生自由迁途农民工阶层将成为新型特殊社会群体,农民、农民工的家庭生活问题突出,对城市生活的干预力正在加大;市场方面:出现农村市场生活资料需求增长与人口转移导致的需求转移型下降的研究难题;农村市场受政策干预度不高,与城市市场的关联性愈亦紧密。
  2008年8月8号,对于中国来说,是个让人激动、让人兴奋的一天,因为这一天,中国将迎来盛大的奥运会开幕式,这是百年以来,中国自己承办的第一场奥运会。7年来,国人为之激动、期盼。但到了08年,罕见的灾难接踵而来,国际恐怖势力威胁、以及本届奥运会的规模空前等,都为顺利举办、开好这次奥运会带来了巨大压力。自进入7月以来,政府、各界的压力已经感染、影响了生活在北京的人们,第一次经历主办奥运的快乐中国人却又不得不担心开幕式能否顺利进行。  8月8日8时,期盼已久的奥运开幕式终于准时上演,几个小时之后,无论从现场走出来,还是通过电视观看了开幕式的人们,纷纷流露出对开幕式的赞美、惊叹之词。那么,更多的人们是怎样评价这次开幕式的呢?开幕式与人们早期的期望之间有没有距离?观看之后,作为近地受众的首都观众其综合满意度有多高呢?开幕式有哪些不足,人们有什么意见和建议呢?艾力森公司从8月9日开始快速安排了一次电话访问调查,现把这次对北京观众的调查结果分析如下。     开幕式前:高度期待    被调查观众中,对奥运会表示很关注的占90.5%。    人们在奥运会开幕之前的总体期望度是8.81,并有9.02的奇迹预期。     感知效果:高度满意    节目效果和节目内容评价9.45分;    观看方便性评价9.55;服务质量9.78    感知价值:总体非常满意     总体满意度9.57,高度满意!     看开幕式很值,观众感知价值9.93,超值享受!    奥运闭幕式、残奥会开、闭幕式期待观看度为9.79    成年人普遍满意    除18岁以下的观众对奥运会开幕式的总体满意度评价低于9分外,其他各年龄段观众对奥运会开幕式都给予高分评价。    理想的杰作    90.5%的观众表示这次开幕式是自己理想中的开幕式       观众评价奥运会开幕式有三大成功点Ø       在文化上,突出地展现了中国文化特色,以及中国人的平和大度心态;Ø       场面宏大、感染力强,使人震撼和激动,视觉效果应用好,意境好;Ø       表现形式新奇而恰当,中国画卷展现中华千年文化,点火仪式新颖、夸张,令人震惊。     两点不足l       14.3%的观众指出节目配置不当:认为中国元素过多,缺少国际文化,古代元素较多,应多展现现代中国。2       4. 8%的场外观看觉得视觉效果不尽理想:观众认为:摄像处理不好,有需要远观的表演,却将镜头拉近,让人感觉不到场面的宏大、气势磅礴感降低。     对奥运会闭幕式及残奥开闭式的建议    1  多一些国际元素。    2  视觉效果改进,让电视观众有身临其境感。    3  节目精炼一些,不要太多古代文化。    4  减少运动员入场时间。     特别声明:上述调查分析报告的结论和观点均根据调查数据产生,不代表本公司及个人观点。